I korthet
Egen modell; lag (2026:226), inkomstskattelagen 67 kap., lag om stämpelskatt, bankernas snitträntor september 2026
- Bostadsrätt för 4 miljoner med 600 000 kr i insats, 2,7 procents ränta, 4 000 kr i avgift och 2 procents prisökning mot en hyra på 14 000 kr: efter tio år har ägandet kostat 503 155 kr netto och hyran 1 551 407 kr; brytpunkten kommer år 1.
- Utan prisökning blir samma köp 1 190 353 kr på tio år mot 1 551 407 kr för hyran, brytpunkt år 3. Prisantagandet avgör mer än räntan.
- Vid 5 procents ränta kostar ägandet 1 050 519 kr på tio år, brytpunkt år 2; varje procentenhet ränta på 3,4 miljoner är 23 800 kr netto om året.
- Transaktionskostnaderna är det som gör korta innehav dyra: 0 kr vid köpet av en bostadsrätt (villa: 1,5 procent stämpelskatt plus pantbrev), och vid försäljningen 2 procent i mäklararvode plus 22 procent av vinsten.
Så ska du läsa resultatet
Kalkylen jämför två vägar för samma pengar. Den som köper betalar insats och köpkostnader på dagen, därefter ränta efter avdrag och drift varje månad, och får tillbaka bostadens värde minus mäklare, skatt och kvarvarande lån när hen säljer. Den som hyr betalar hyran och behåller insatsen, som växer med den avkastning du anger. Amorteringen är medvetet utelämnad som kostnad: den sänker lånet och därmed räntan nästa år, och den kommer tillbaka vid försäljningen. Det betyder att ägandets månadsutgift i praktiken är högre än kalkylens nettokostnad; vill du se vad som går ut från kontot varje månad, använd månadskostnaden.
Antagandena som avgör
| Antagande | Förval | Varför det spelar roll |
|---|---|---|
| Prisökning per år | 2 % | Hela värdeökningen tillfaller ägaren; 2 procent på 4 miljoner är 80 000 kr om året, mer än räntenettot vid dagens räntor. Noll eller negativ prisutveckling flyttar brytpunkten många år. |
| Bolåneränta | snitt 3 mån | Räntan efter avdrag är ägandets största löpande kostnad. Räkna med kalkylräntan 7 procent för att se det pessimistiska fallet. |
| Hyreshöjning | 2 % | Hyror i allmännyttan har höjts omkring 2–5 procent per år de senaste åren; kalkylen höjer driften i samma takt. |
| Avkastning på insatsen | 4 % | Vad kontantinsatsen hade gett på annat håll; sätt 0 för sparkonto utan ränta eller högre för aktiefond, före skatt. |
| Tid i bostaden | 10 år | Köp- och säljkostnaderna slås ut på åren; under fem år vinner hyran oftast. |
Det kalkylen inte räknar
Renoveringar och värdehöjande underhåll, som i en villa ofta är 1 procent av värdet om året; risken att inte kunna sälja till antaget pris; skatten på avkastningen från det sparade kapitalet (30 procent på ränta, schablon på ISK); eventuellt uppskov med vinstskatten vid köp av ny bostad; och det faktum att hyresrätter med rimlig hyra är svåra att få i storstäderna. Bostadsrättens avgift kan dessutom höjas kraftigt om föreningens lån är stora, se föreningens skuld. Kalkylen är en ekonomisk jämförelse, inte ett råd.
Vanliga frågor
Är det alltid billigare att äga på sikt?
Nej. Ägandet vinner när bostaden stiger i värde mer än summan av räntenetto, drift och transaktionskostnader, och när du bor kvar länge nog för att lagfart, pantbrev, mäklararvode och vinstskatt ska slås ut. Vid noll prisökning och 5 procents ränta kan hyra vara billigare i tio år eller mer.
Varför räknas inte amorteringen som kostnad?
Amorteringen flyttar pengar från kontot till bostaden; du får tillbaka dem vid försäljningen. Den påverkar likviditeten, inte kostnaden. Kalkylen räknar därför ränta på det lån som återstår varje år, som sjunker i takt med amorteringen.
Vad händer med kontantinsatsen om jag hyr?
Den kan sparas. Kalkylen antar att du placerar kontantinsats och köpkostnader till den avkastning du anger (4 procent som förval, före skatt) och drar den från hyreskostnaden. Byt till 0 om pengarna skulle legat på ett konto utan ränta.
Vilka kostnader ingår i ägandet?
Ränta efter ränteavdrag (30 procent upp till 100 000 kr, 21 procent därutöver), drift eller avgift, lagfart och pantbrev vid köpet (bostadsrätt: 0 kr utöver eventuell pantsättningsavgift), mäklararvode 2 procent och 22 procents skatt på vinsten vid försäljningen. Renoveringar och värdehöjande underhåll ingår inte.